宋朝的公租屋

作者：吴钩

来源：作者赐稿

          选自吴钩《宋潮：变革中的大宋文明》

如果我们生活在北宋东京，作为外来人口，想在京城购买一套房子，确实非常困难；不过，在京城租房却甚是容易，因为京城的房屋租赁市场十分发达：满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”；“富家巨室，竞造房廊，赁金日增”，放盘招租的房屋很多；宋政府也向市场投放了大批公共租赁房，并成立一个叫做“店宅务”的机构来管理公屋。

租金低廉

店宅务，北宋初称“楼店务”，太平兴国年间更名“店宅务”，南宋时又恢复“楼店务”之称。宋朝的京城及各州县均设有店宅务，“掌官邸店，计直出僦及修造缮完”，即负责政府公屋的建造、维修、租赁及管理，如南宋临安府的楼店务，“额管三百人”；明州有楼店务地，“计二万九千九百三十丈二尺五寸”；苏州的楼店务租金收入，一年多达“五万四千二百贯有奇”。

若论规模最大者，无疑当属北宋京师店宅务、南宋临安楼店务。北宋京师店宅务分左右厢，天禧元年（1017），左右厢店宅务名下共有23300间公租房；天圣三年（1025），公屋数目增加到26100间；熙宁十年（1077），店宅务辖下的公屋有14626间，别墅有164所，空地有654段。如果以东京常住人口20万户（100万人）、每户需要住房一间计算（古人说的一间房，不是指一个房间，而是指一开间），京师店宅务管理的公租房可以供应大约10%的东京人口居住。

这么多公屋是从哪里来的？主要有几个来源：1）宋政府在官地上建造的；2）政府出资购买的；3）罪犯被充公的房产；4）商民举借官债未能偿还而被没收的抵押物业；5）户绝入官的房产。这些物业都被纳入店宅务管辖，用于出租。

那么店宅务公屋的租金高不高呢？恰好《宋会要辑稿》收录有几份左右厢店宅务公屋数目及租金收入总额的数据，所以不难计算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年（1017），汴京左右厢店宅务名下共有23300间公租房，当年收到租金共140093贯，平均每间房的年租金约6贯，月租金为500文钱；天圣三年（1025），京城店宅务辖下的公租房为26100间，当年的租金收入为134629贯，平均每间房屋的年租金约5贯多一点，月租为400多文钱。大中祥符五年（1012），左厢店宅务收钱88757贯，右厢店宅务民钱54792贯，合计143549贯，未知当年左右厢店宅务辖有多少间公屋，但显然应该在23300—26100间之间，我们按25000间计算，平均每间年租金约5.7贯，月租不足500文钱；大中祥符七年（1014），“诏店宅务年纳课利十四万一百九十七贯并送内藏”，这年店宅务的房钱收入为140197贯，还是按25000间公屋算，平均每间年租金5.6贯，月租460文。

大中祥符八年（1015）的一道减租法令也透露了店宅务公屋的租金水平并不高：“正月诏，市中延燔官舍，其修益讫移居者，免僦居二十日；应僦官舍居，赋直十五钱者，每正（元旦）、至（冬至）、寒食免三日之直。”当时，由于店宅务有一批公屋发生了火灾，朝廷决定，凡房屋被烧、需要搬迁整修的人家，可以安排在政府公屋免费居住二十天；凡租住店宅务公屋、日租金15文钱以下的贫困住户，逢正至寒食节，可免收三日房租。日租15文钱，月租即450文，跟我们上面的计算结果差不多。

所以，我们基本可以确定，北宋前期，京师店宅务辖下公屋，平均月租金当在500文钱左右。请注意，这是京师公租房月租金的平均值，实际上，店宅务放租的房屋各个档次的都有，既有寻常平房，也有比较高档的宅子，还有一些简陋的破屋。面向高收入阶层的高档公屋，月租肯定不止500文钱；而简陋的公屋，一般来说，只有低收入者才会租住，月租应该在500文以下，天圣年间，一位臣僚说，“旧例，（店宅务）于本地内破得屋一间，日掠十钱者，月计四百。”可见陋屋的月租才400文钱。

四五百文钱的月租金水平，放在11世纪的东京开封府，究竟是高了还是低了？不妨先跟当时开封府的私人房产租赁价格相比较。大中祥符年间，“卫国长公主尝请市比邻张氏舍，以广其居。……及询张氏，但云日僦钱五百，方所仰给。”张氏的宅第每日租金为500文，月租即为15贯。元祐年间，御史中丞胡宗愈租住“周氏居第，每月僦直一十八千”，月租18贯。可见汴京的高档住宅月租金当在十几、二十贯上下。

而一般的住宅赁价，每月少说也要几贯钱。皇祐年间，苏颂担任大理寺丞、馆阁校勘，“月俸共十七千，赁宅养马已费三之一”，17贯钱的三分之一即五六贯，当时养一匹马的费用大约每月2贯钱，扣除了养马成本，住房月租金需要三四贯钱。而店宅务的月均租金才四五百文钱，可谓低廉，其中月租400文左右的那部分房屋，实际上就是廉租房。

对于汴京的中低收入市民来，每个月四五百文钱的房租又是否承受得起？这得参照他们的收入水平与当时的生活消费成本。根据多份宋代日工价样本以及程民生教授的研究，宋朝的一名中下层市民，不管是在官私手工业当雇工，还是给富贵人家当佣人，抑或是在城市摆个地摊做小生意，日收入基本上都在100~300文钱之间。而当时维持一名成年人基本温饱的日开支，大约是20文钱。每日15文钱上下的住房开支，相当于每天吃饭的费用，大致是市井细民日收入的十分之一，绝不算高。

因此，生活在东京的中下层市民家庭，如果家中有一名劳动力每日能赚200文钱，或者家中有两名劳动力，每人每日赚100文钱，那么在刨掉衣食方面的必要开支之后，每月四五百文的房租，还是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，则温饱堪忧，属于需要政府救济的“不能自存者”。

其他优恤

除了租金低廉，店宅务公屋的租户还可以享受到宋政府提供的一些优恤：

其一，宋政府会不定期宣布减免房租，通常是在遇上灾害天气的时候，如大中祥符四年（1011）九月，因阴雨连绵，宋真宗诏：“京城民僦官舍者，免其直三日”；次年（1012）正月，又“以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”；宣和七年（1126），宋徽宗诏，“在京官私房钱并减二分”；地方店宅务的房租也会减免，宋英宗时，朝廷诏：“州县长吏遇大雨雪，蠲僦舍钱三日，岁毋过九日，著为令。”南宋亦时会减免公屋租金，如淳熙八年（1181）闰三月，“减在京及诸路房廊钱什之三。德寿宫（指宋高宗）所减，月以南库钱贴进”。

其二，宋政府禁止店宅务随意增加公屋的租金。景德年间，“有司言，京师民僦官舍，居人获利多而输官少，乞增所输，许夺赁。若人重迁，必自增其数。”店宅务向朝廷报告说，京城市民租赁公屋，由于所纳租金低廉，导致店宅务收入过少。请求政府批准提高赁价，如果住户不同意增租，店宅务有权中止跟他们的租赁合约。这样，住户如果嫌搬家太麻烦，必会同意增加租金。但宋真宗拒绝了店宅务的这一请求：“岂不太刻耶？先帝屡常止绝，其申戒之。”

大中祥符三年（1010），朝廷干脆立下一条法令：“在京店宅，自今止以元额为定，不得辄增数剗夺。违者，罪在官吏。”设立定额租金，禁止店宅务提高房租，固然是出于恤民之心，但这种静态的管理方式有其弊端，那就是随着经济的发展、物价的上涨，公屋的管理与养护成本会增加，房租却维持不变，店宅务便会缺乏足够的资金维修公屋，因此，到了宋仁宗天圣年间，由于“店宅务积年亏少课利”，以致“失陷舍屋”，无力修葺，宋政府又决定对“侵占官地、修盖屋舍、收掠房钱”的形势户增收房租。

其三，租住公屋的贫困户，还可以享有节日放免房租的优恤，大中祥符七年二月，宋真宗下诏：“贫民住官舍者，遇冬（冬至）、正（元旦）﹑寒食，免僦直三日，此节日放免之始也。”次年又诏：“应僦官舍居，赋直十五钱者，每正、至、寒食免三日之直。”这里的“官舍”，即店宅务经营的公共租凭房。天圣年间，店宅务提高房租，但对廉租房住户，则“虑其中有贫民供纳不易，宜特与免添长房钱”。

其四，开封市民租住店宅务公屋，房租从签约生效的第六日起算，前五日免租金，作为给住户搬家、收拾物件的期限：“每人户赁屋，免五日，为修移之限，以第六日起掠。”我觉得这是很人性化的规定。

其五，若是公屋需要拆迁，租户还可以获得若干“搬家钱”，补偿标准是同批拆迁私屋业主的一半。同时，政府划拨另一块官地，再修建公租房，供原租户继续租住：“赁房廊舍，候将来盖造，仍依原间数拨赁”。

制度完备

宋代负责管理公租房的店宅务，有点像今天的物业公司。京师的左右厢店宅务，先隶三司，元丰改制后改隶太府寺，设有“监官四人、专副四人、勾当官二人”，相当于总经理、副总经理、执行经理；另有“掠房钱亲事官”各四五十名，相当于业务经理，负责招租、收租；又有“修造指挥”（维修工）各五百人。

店宅务有执勤制度，每晚必须安排一名负责人在务值班：“店宅务监官、专典（专副）并番宿本务”。凡尚未租出去的空屋，每天都派专人看守，并由“掠房钱亲事官”贴出“赁贴子”（招租广告），召人承赁。开封府负责监督店宅务对公屋的维护，大中祥符年间的一道诏令提出：“店宅务空闲屋舍，令开封府每月差职员点检，无得纵人损坏。”

店宅务的账目管理也非常周密、严格。天圣五年（1027），“勾当店宅务”朱昌符提议在店宅务中推行一套极详尽的账簿管理：“本务全少簿历拘管官物，以致作弊，有失关防。近创置簿历拘辖，甚得齐整。虑久远不切从禀，别致隳坏，乞传宣下务，常切遵守。”获批准。按照这一簿历制度，店宅务每日需要登记的帐簿多达二十八种，包括旧管入库簿、月纳簿、退赁簿、赁簿、欠钱簿、纳钱历、场子历、亲事官历、卯历、宿历（值日表）、减价簿、辍借物簿、出入物料簿、欠官物簿、新旧界倒塌屋簿，等等。管理之细，即使在今天看来，也足让人惊叹。

由于店宅务公屋的租金低于市场价，具有廉租房的性质，显然会激励一部分人租赁公屋，再转租他人，当起“二房东”。这是不能允许的。因此，宋政府对租赁店宅务公屋的市民设置有资格审查程序。店宅务的管理者、工作人员是不准承租本务公屋的，“应监官、典押公文人员、作匠之类，若在京应管辖两务去处人吏，并不得承赁官宅、舍屋、地段，违者杖一百以上。”这么规定自然是为了防范店宅务舞弊营私。

在京城拥有房产的市民，也不得承租汴京店宅务的公屋。凡租赁公屋，必须是自家居住，不得转租给他人；租户若购买了房屋，必须退还店宅务公屋：“应宣借舍屋，须的是正身居止。如已有产业，却将转赁，委店宅务常切觉察，收管入官。自今悉如此例。”为防止出现“二房东”，宋政府要求，凡租住店宅务公屋的住户，都需要填写“赁历”；退赁之时，“令监官躬往检覆”，又“令先纳旧历，方得起移”。

另外，店宅务公屋的租户是否可以自行改建房屋、租户添修的那部分建筑物产权归谁，这些细节性的问题宋政府亦有立法加以规范。如景德二年（1005）的一道法令称，“店宅务舍屋欹垫人户欲备材添修者，须约退赁时润官不折动，即委监官相度，如不亏官，亦听。”大中祥符三年的一道法令说，“赁官屋者如自备添修，店宅务无得旋添僦钱，如徙居者，并听拆随。”

啥意思？意思是说，租住公屋者如果自己添修房屋，店宅务不能借故增加房租；退赁之时，如果租户添修之物无碍于房屋主结构，允许租户拆走；如果拆动后影响房屋质量，则该添修物不准拆走，而归属于官。如此规定，也算公道。

说到这里，我们可以明确地说，宋王朝已经建立了一套比较完备的城市公共租赁房制度。

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